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烏魯木齊房價一路飆升,哪個片區是以后的中心,最值得投資?

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首先,我們得了解目前烏魯木齊都有哪些新出現的片區或新區,哪些是屬于比較有發展前景的,以我長期以來對烏魯木齊各大片區、新區進行走訪調查來看,目前烏魯木齊有不下于十個片區(新區),主要集中在東面的會展片區、觀園路片區;北面的城北新區、青格達湖新區、四平路片區、長春路片區;城西的高鐵片區、白鳥湖新區、西山新區和城 西北的三坪片區、五一片區等。

實際上,從目前發展情況來看,最有發展前景的主要還是集中在三大區,即會展片區、城北新區和高鐵片區,這三個片區是目前烏魯木齊三大經濟增長點,也是目前烏魯木齊名氣最大、最具競爭力,最有資格來相互PK的片區,甚至都有可能是未來烏魯木齊的城市中心,也是烏魯木齊最具有投資潛力的三個區域。

三個片區(新區),分別位于烏魯木齊的城東、城北、城西,行成掎角之勢。 通過小編一個月前的走訪調查了解到,三個片區各有優勢和劣勢,但就目前綜合發展情況來看,個人覺得還是高鐵片區發展最有潛力,最有投資潛力,也是三個片區中,無論是生態環境、城市綠化、交通出行、城市綜合體,以及城市片區高樓規劃、小區等規范化建設,都明顯要占優勢,而且,高鐵片區已經入駐有很多政府機關單位、金融機構、高端企業,這些,都占據了更多的政府資源優勢。也就是說,在三個片區都有可能是未來烏魯木齊城市中心的前提下,高鐵片區,是最有可能率先成為城市中心的片區,最有發展和投資潛力區域。

先說說城北新區,個人的狹義理解為,蘇州路以北或河南路以北一直到城北主干道,或者延伸至安寧渠的大片區域。 但城北新區的真正核心區其實有限,個人理解應該重點集中在鯉魚山北路、長春南路、中路和四平路南段(四平路與喀什東路交匯處朝北,發展的很不好)。

城北最豪華樓:中石油烏魯木齊企業聯合指揮中心

目前,發展最快速,變化最大的在長春南路至長春中路的上海大廈位置。這一片區是城北變化最大地方,建有友好時尚購物中心,集大型餐飲、購物為一體(下圖1)。長春路周邊小區發達,商業成熟,一路向北,穿越河南東路,向北延伸,最終在長春中路行成了澳龍廣場(下圖2)、新世界廣場(↓圖3)、上海大廈、長春路超高層等城北超高樓層(新世界、上海大廈、長春路超高層綜合樓都超過150米,為城北最高樓)大樓和城市綜合體,尤其是澳龍廣場和神華的幾棟樓,豪華大氣,是城北最漂亮,最有潛力的城市綜合體,長春路城市綜合體和四平路的創新廣場投用,給城北新區的滕飛提供了動力,也是城北新區這些年變化巨大的具體體現。



很多人都說,城北新區這些年變化大,其實不是說這里的教育交通出行變化,而是說在長春路,附帶四平路建起了一大批城市綜合體和美食街、大型小區等。

但要簡單說幾句城北新區的短板:就是交通出行太差,長春路太堵,路兩邊的綠化、人行道都非常差,規劃很不好,長春路由南向北,一路堵車,跟高鐵片區、會展片區在基礎設施、道路出行、綠化等方面相差太遠。

再說說會展片區:目前會展片區發展的很好,有幾大優勢,也有幾大劣勢,繼續發揚優勢,補缺短板,會展片區的房價,還會“突突突”地上漲。 目前,會展片區的綠化好、發展快、城市化推進效率最高,高端企業最多、官方單位最集中、高檔精品樓盤最多的區域,可以預測,未來幾年內,會展片區依然會占據烏魯木齊最強勢片區的龍頭地位。

會展片區的優勢: 1、交通系統四通八達。會展片區,廣義上講,是東起東二環路,西至河灘路,南起六道灣鐵路線,北至喀什東路的圍合區,狹義上講,東至七道灣路,西至南湖北路,南至蘇州路東延,北至喀什路東延。 通過小編的調查走訪,會展片區目前主要交通大通道為南北走向的會展大道和東西走向的紅光山路,兩條路構成了會展片區的骨干路網。此外,在南面還有東西走向的龍盛街,最東南北走向的龍騰路,以及規劃六路等。

會展片區最主要的兩條大道:會展大道和紅光山路

會展大道連接南北走向的六道灣路,連接東西走向的龍盛街,與紅光山路行成交叉的十字形,向西是南湖北路,向南是六道灣路,向東是七道灣路,向北是喀什路東延,此外,還跟蘇州路、米東大道等行成了交通路網,這一片區的交通路網已經形成,可以說,是四通八達。

2、中央高端品牌樓盤多。這里匯集了全國十大房地產企業開發的樓盤,如萬科、恒大、碧桂園、中海、富力、綠城、綠地,還包括新疆最大房產企業廣匯房產。這里,集中開發了高端樓盤萬科中央公園、綠城百合公寓、中天博朗天御、浩源、恒大城市之光、中海云頂大觀、公園柒號、華域龍灣(部分樓盤還在建設)。

高端房企的入駐和高端樓盤的開發,必將拉動這一片區的經濟發展,吸引更多的人來購房、居住。尤其是經濟條件好一點的,都會花高價去購買高端樓盤,前一陣,萬科中央公園開盤,不是烏魯木齊老百姓晚上排隊購房嗎?

3、各大公家單位入駐帶來更多的政治資源的人脈資源。 包括國有企事業單位扎根在這里,必然會帶動這里的經濟發展,以及帶動這里的居住熱潮。目前,入駐會展片區的單位有益民大廈的烏魯木齊市機關服務單位,集中了烏魯木齊市各機關服務單位,全都在益民大廈里辦公。

此外,還有新疆國際會展中心、新華社新疆分社、烏魯木齊晚報、新疆移動公司、新疆財富中心等等,各國有企業、機關事業單位扎堆,能給這里帶來更多的政治資源和人脈資源。

4、正在建設的各大娛樂、休閑會館,給這里增添了更多的娛樂文化味道。如歡樂谷、六大會館、希爾頓酒店、紅光山景區等,在這里,我就不詳細做介紹了。

5.基礎配套設施基本成型。這里主要說的是教育、醫院和商業綜合體。這里中小學都在建設中、會展醫院今年完工。友好商業綜合體、紅星美凱龍商場等都在建設中,預計今年完成。到時候,孩子上學,居民就醫、購物、買家具,基本都實現“一站式”、“一條龍”服務。

6.綠化成熟。在龍盛街與會展大道、六道灣路三處匯集地三角帶,綠化非常漂亮。在龍盛街、會展大道、紅光山等大道兩旁,已經形成了灌木、植被、樹木的栽種,并成長成熟。尤其是兩公里的會展大道中間,海棠花、蘋果花+金黃色的榆樹,行成了五彩斑斕的絕美畫卷,非常的漂亮。

下面重點下高鐵片區,也是我最看好,最有發展前景,最有可能最先成為烏魯木齊未來城市中心的片區,也是買房子最值得投資的片區。高鐵片區主要有以下優勢和需要解決的地方:

1、.生態環境。其實這個和城市綠化是一個話題。走訪高鐵片區,我覺得,這是我走遍烏魯木齊大街小巷后,看到的,最漂亮的地方,這里的漂亮,不僅是綠化比較好(當然了,跟內地沒法比,我們只比新疆,比烏魯木齊),人行道建設非常地規范,我從高鐵站一路向南,到東西向的鳳凰山街、澎湖路,靠西的丹霞山街,再到維泰南路、玄武湖路等,走遍了高鐵片區東西南北十幾條道路,每一條(玄武湖路例外)馬路兩邊人行道規劃的非常漂亮,路邊的綠化非常好,高低不一的樹木和灌木,一片綠意,基本形成了規范、寬敞的自行步道。 因為這里是新開發出來的,沒有參天大樹,沒有大片綠樹遮陰,甚至會因為沒有高大樹木而有點曬,但走到這里,你會覺得很舒適,不僅藍天白云、空氣質量好,主要是地面規劃好,植被綠化做的好,處處感覺都是小游園。 所以,一座城市、一個片區,想要規劃好,首先就是把道路建設和綠化做好,才會給人舒適度增強。



高鐵片區大小綠谷

2、交通四通八達。可以說,在高鐵片區除了在鳳凰山街南面有一個小山包擋住了道路南面延伸(繞行)外,其它道路,四通八達,交叉行成的路網,預計有二十多條,密密麻麻,交織在一起,如南面的鳳凰山街、澎湖路、東面的丹霞街、北面的阿里山街,南北大通道維泰南路和玄武湖路、衛星路等等,道路之多、之密集,是烏魯木齊各片區(新區)最多地方。 另外,到高鐵站不僅有BRT5號線,還有公交車如909、5035、5302、5301、54、301、29、54路等。

3、城市綜合體。經開萬達廣場,就不用說了,烏魯木齊最大的城市綜合體,里面吃的穿的玩的樣樣有,尤其是在服裝方面,很多烏魯木齊沒有的專賣店,里面都有,一到周末或節假日,人流量比較大。 自從經開萬達廣場開通后,烏魯木齊城區商業圈如中山路、紅旗路、大小西門、友好商圈人流量銳減,不少人周末開車去經開萬達廣場。 如果萬達廣場能把停車難問題解決好,就更完美了,還有就是跟前的玄武湖路,綠化交通還需要完善。

4、高樓大廈密集 。一個片區的建設如何、繁華度怎么樣,這個地方的高樓,是一個最顯著標志。地標建筑,大型城市綜合體和寫字樓,將是衡量重要標準。只有高樓大廈建起來,基礎設施起來,才有人來。 高鐵片區這五年來,建起來的高樓,是烏魯木齊各個片區最集中、規模最大、密集的區域,這些年烏魯木齊建設的高樓中,集中在會展、城北新區和高鐵片區,其中,又以高鐵片區最多,小區高樓林立,寫字樓同樣如此。

高鐵片區十大地標建筑有:瑞中大廈、瑞安大廈、葛洲壩大廈、新疆旅游大廈、神秘的不知名“大褲衩”大樓、新疆寶能城群樓、新疆財智中心、維泰大廈、萬達廣場、烏魯木齊站。

此外,烏魯木齊高鐵片區還有很多高樓和個性化十足建筑,如經開區游泳館、愛地大廈、興業銀行、經開區(頭屯河區)公安分局、北新大廈、盛達大廈和烏市公安局交警支隊等。

5、教育資源和醫療資源 。目前,高鐵片區集中了婦聯幼兒園分園、實驗小學開發區校區、烏市一中新校區(初中部)以及建成了一所九年制中小學,去年烏魯木齊市第一中學分校已投用。

6、政府機構和金融單位入駐,給這里發展帶來行政資源和人脈資源。 目前,入駐高鐵片區的有維泰大廈的經開區區委區政府及各大型企業,烏魯木齊市公安局經開區(頭屯河區)公安分局、烏魯木齊市交警支隊、新疆福彩中心等政府單位,以及金融機構如中國農業銀行新疆分行、烏魯木齊興業銀行等。

缺點:高鐵片區依然存在幾個短板:

一、距離烏魯木齊的主城區太遠。畢竟烏魯木齊大部分人還是居住在天沙水高等中心城市區,去那邊比較遠,占線拉的有點長,地理優勢不占優勢。

二、烏魯木齊到高鐵片區的公交車不夠多。尤其是缺乏從主城區直達高鐵片區的BRT線路,以及公交車主線路,目前到經開區高鐵片區的公交車線路,說難聽點,好多都沒聽過,都是在城郊跑,如301從會展片區到經開區高鐵片區,無法惠及主城區人民,敢不敢直接從天山區、沙區中心城區來開一條到高鐵站的公交車線路?

三、卡脖子工程常年打不通,限制城市發展。尤其是從烏魯木齊到高鐵片區的重要交通大道——新醫路西延多年沒打通,限制了高鐵片區與烏魯木齊行成有效地連接,烏魯木齊主城區去高鐵片區沒有快捷道路,需從南或者北繞很大圈子進入高鐵片區。

四、高鐵片區東南面至騎馬山、北園春片區,高低不一的山勢阻礙了城市的延續開發。

五、道路路網還需要進一步完善。需要打通多條斷頭路,完善高鐵片區周邊路網,尤其是萬達廣場周邊的路網,完善基礎設施如跟前的道路綠化、停車難等問。

六、還需要對一些重要路段加大綠化靚化。雖然綠化不錯,但畢竟還是有限,有些偏僻巷道或片區邊緣地段,荒山空白、土層裸露(如瑞中大廈樓后),需要加大對這些地方的荒山植樹和綠化,讓這里變得更漂亮。


今年烏魯木齊房地產是‘量價’齊漲,主要原因是受‘拆遷’行情刺激,隨著烏魯木齊市城區改造的不斷推進,全市已經完成了17萬戶的拆遷,年底前預計完成20萬戶的拆遷工作。大量拆遷戶持現金入市購房,除部分被二手房消化外,大量涌入新房市場。

首先看看烏魯木齊樓市房源情況:

再來看看烏魯木齊各區域房價:


最后通過下圖看看各房地產大鱷都在哪里拿地:
綜上所述:

通過數據分析不難發現,烏魯木齊這兩年比較火的區域莫過于高鐵新區大小綠谷周邊和會展片區紅光山周邊了。瞅瞅高鐵片區綠谷佳苑,最低價格11300,小綠谷周邊的萬達13000,光這名聲,不多說,大家也知道有多火吧?還有會展中心片區的綠城百合公寓,均價17000,雖然這些都只是個例,說來說去,到底那塊區域才是中心最值得投資呢?

推薦以下三個區域。

1.開發區高鐵片區(交通:高鐵樞紐,商業:萬達廣場,休閑:大小綠谷,學區:烏市一中,高鐵片區不火都難)

2.水區會展片區

3.高新區城北新區

(投資有風險,需謹慎。)

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